Как заставить работать деньги во времени
Мечта о собственном жилье, есть, пожалуй, у каждого человека. Однако, изучив сегодняшний порядок цен, некоторые решат, что проще от нее отказаться, ведь она кажется недостижимой. Действительно, несмотря на то, что своя квартира это не роскошь, а насущная необходимость для комфортной жизни каждого человека, ее стоимость на современном рынке заставляется задуматься – как же ее приобрести?
Сегодня существует три варианта, наиболее популярных среди основной массы населения: домашнее накопление, депонирование и ипотека.
Храним в коробочке
Первый вариант, практикуемый небольшой частью населения – домашние сбережения, как правило, аккуратно и бережно помещенные в какой-нибудь тайный уголок квартиры. Однако, как показывает практика, держать деньги просто дома экономически нецелесообразно, поскольку деньги во времени обесцениваются. И это нельзя не учитывать. Приведем простой пример. В 2000 году средняя стоимость квадратного метра в Москве составляла 20 тысяч рублей. Это значит, что стандартная двухкомнатная квартира общей площадью 50 квадратных метров обошлась бы покупателю в 1 млн рублей. Но предположим, что покупатель решил поднакопить средст на трехкомнатную квартиру и отложил приобретение на неопределенный срок. Теперь подсчитаем, насколько обесценился 1 млн рублей за последние 10 лет. За 2000 год инфляция составила 20,2%, и в 2001 году на этот миллион уже можно купить товаров в денежном выражении, который можно было себе позволить на сумму 798 тыс. руб. в начале 2000 года. К 2002 году реальная покупательская способность этого миллиона стала еще меньше на 18,6%, и стала эквивалентна только 650 тыс.руб. А к 2010 году один миллион превратился в 242 тыс. руб.
Инфляция является общим показателем, не в полной мере отражающим рост цен на всех рынках. Так на рынке недвижимости рост цен за 10 лет cоставил 683%.
Храним в банке
Второй способ, более эффективный – депонирование денежных средств. Однако даже при самых выгодных условиях, депозиты дадут не более 6 — 8% в год, в то время как недвижимость, начиная с января 2010 года, стабильно дорожает в среднем на 1% в месяц. Ставка рефинансирования, которая устанавливается Центробанком, сопоставима с темпами инфляции, а ставки по депозитам в большинстве случаев ниже, чем ставка рефинансирования. Поэтому даже с помощью депонирования мечту о собственной квартире осуществить удастся вряд ли.
Храним в квадратных метрах
На протяжении долгого времени каждое значительное увеличение стоимости квадратного метра даже экспертами рынка характеризовалось как «психологический барьер», выше которого цены уже подниматься не будут, но реальность опровергала это раз за разом.
С повышением популярности и доступности ипотечного кредитования, которое обеспечило широкий платежеспособный спрос, рынок недвижимости стал развиваться более активно. С 2005 года мы наблюдали значительный рост, как спроса, так и цен. Несмотря на то, что стоимость квартиры по-прежнему оставалась высока, с появлением адекватных условий ипотечного кредитования — приемлемой ставки по кредиту, длительного срока кредитования – у людей появился третий способ и возможность решить свой жилищный вопрос.
Ипотека – удобный финансовый инструмент. Очень часто, при анализе этого вида продукта, его сравнивают с другими краткосрочными банковскими кредитами. Однако, это не верно, так как не учитывается фактор времени, который в долгосрочном кредитовании – основополагающий.
Действительно, приобретая квартиру в ипотеку, переплата будет значительна, но приведем некоторые расчеты. Вернемся в тот же 2000 год и к той же двухкомнатной квартире, площадью 50 кв.м., стоимостью 1 млн. рублей. Если бы в 2000 году покупатель взял ипотеку, пусть даже на всю эту сумму (при том, что годовые процентные ставки по ипотечным кредитам в то время составляли не менее 25%) ежемесячный платеж при кредите сроком на 10 лет составил бы 22 800 руб. В год приходилось бы отдавать почти 270 тыс. руб., а значит за 1 млн, взятый на 10 лет, в 2010 году покупатель бы вернул банку 2,7 млн руб. То есть, переплатив банку 170%, к 2010 году клиент бы владел двухкомнатной квартирой в Москве за 2,7 млн руб. И это при том, что на сегодняшний день стоимость только однокомнатных квартир в Москве начинается от 4 млн руб.
Последний финансовый кризис породил мнение, что возможно недвижимость будет дешеветь. Однако последние 100 лет мировой практики показывают нам, что недвижимость стабильно дорожает. Последние снижение продиктовано только лишь двумя факторами – высоким темпом роста цен в течение 2007-2008 годов, и финансовыми трудностями, с которыми столкнулись многие люди во время кризиса. Многие из них были вынужденные решать их за счет срочной продажи недвижимости, что и привело к некоторому снижению цен. На сегодняшний день цены плавно возвращаются на докризисный уровень.
Если же учесть стоимость денег во времени и реальные темпы роста цен на недвижимость, то приходим к выводу, что ипотечный кредит в разумных величинах, во-первых, выгоден, а во-вторых, это действенный механизм фиксации цены на жилье. Какие бы темпы роста не взяла в ближайшие годы недвижимость, клиенту, купившему квартиру в ипотеку, они не страшны.